Kat Malikleri Kurulu Nedir, Hangi Kararları Alır?

Bir apartman veya sitede ortak yaşamı düzenleyen en önemli organ kat malikleri kuruludur. Bağımsız bölüm sahiplerinin bir araya gelerek binanın yönetimine, ortak giderlerine ve ortak alanların kullanımına dair kararlar aldığı bu kurul, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında yapının en yüksek karar mercii olarak kabul edilir. Yönetici de, denetçi de, ortak gider bütçesi de bu kurulun iradesiyle belirlenir. Bu yazıda kat malikleri kurulunun nasıl oluştuğunu, hangi konularda yetkili olduğunu, kararların hangi yeter sayılarla alındığını ve alınan kararların bağlayıcılığı ile iptaline ilişkin temel kuralları kapsamlı biçimde ele alıyoruz. Burada verilen bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda mutlaka güncel mevzuat ve uzman görüşü esas alınmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, bir ana gayrimenkulde yer alan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, yapının yönetimine ilişkin kararları alan topluluğun adıdır. Uygulamada sıkça kat malikleri genel kurulu ya da kısaca apartman toplantısı olarak da anılır. KMK'ya göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Kurulun en temel özelliği, aldığı kararların yalnızca toplantıya katılanları değil, tüm kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan devralanları bağlamasıdır. Yani bir daireyi satın alan yeni malik, daha önce alınmış geçerli kararlara da uymak zorundadır. Bu yönüyle kat malikleri kurulu, bir tür yerel yönetim organı gibi işler ve binadaki düzenin sürekliliğini sağlar.

Kurulun Oluşumu ve Toplantı Türleri

Kat malikleri kuruluna her bağımsız bölümün maliki katılma hakkına sahiptir. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, bunlar içlerinden birini temsilci olarak belirleyebilir. Malik toplantıya bizzat katılabileceği gibi, yazılı bir vekaletname ile bir başkasını da temsilci olarak gönderebilir. Kiracılar kural olarak oy hakkına sahip değildir; oy hakkı malike aittir.

Kanun, toplantıları iki ana türe ayırır:

• Olağan toplantı: Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen zamanda; böyle bir süre yoksa kanunun öngördüğü şekilde yılda en az bir defa toplanır. Olağan toplantıda genellikle yıllık işletme projesi (bütçe), yönetici ve denetçi seçimi, geçmiş dönem hesaplarının görüşülmesi gibi rutin konular ele alınır.
• Olağanüstü toplantı: Önemli ve acele bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin belli bir oranının istemi üzerine her zaman toplanabilir. Olağanüstü toplantı, beklenmedik masraflar, acil onarımlar veya yönetimle ilgili ciddi sorunlar için başvurulan yoldur.

Toplantı çağrısının, gün ve saatiyle birlikte tüm kat maliklerine önceden ve usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekir. Çağrının kanun ve yönetim planındaki süre ve şekil şartlarına uygun yapılmaması, sonradan alınan kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.

Kat Malikleri Kurulunun Yetkileri ve Aldığı Kararlar

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin geniş bir yetki alanına sahiptir. Aldığı kararlar binanın günlük işleyişinden uzun vadeli yatırımlara kadar uzanır. Başlıca yetki alanları şunlardır:

• Yöneticinin ve gerektiğinde yönetim kurulunun seçilmesi, görevden alınması ve ücretinin belirlenmesi
• Denetçi veya denetim kurulunun seçilmesi ve hesapların denetlenmesi
• Yıllık işletme projesinin (ortak gider bütçesinin) görüşülüp onaylanması ve aidat tutarlarının belirlenmesi
• Ortak giderlere katılım esaslarının, avans ve gecikme uygulamalarının kanun çerçevesinde düzenlenmesi
• Ortak yerlerin (çatı, asansör, kalorifer, bahçe, otopark, sığınak vb.) bakım, onarım ve işletilmesine karar verilmesi
• Yönetim planında değişiklik yapılması
• Anlaşmazlıkların çözülmesi ve yöneticiye talimat verilmesi

Bu kararların büyük kısmı sıradan çoğunlukla alınabilirken, mülkiyet hakkını daha derinden etkileyen veya ortak alanların niteliğini değiştiren konularda kanun daha yüksek yeter sayılar arar. Bu nedenle her gündem maddesinin hangi çoğunlukla karara bağlanacağını önceden bilmek, kararların hukuken sağlam olması açısından kritik öneme sahiptir.

Karar Yeter Sayıları: Toplantı ve Karar Nisapları

Kat malikleri kurulunda kararların geçerli olabilmesi için belirli karar yeter sayılarının sağlanması gerekir. Burada iki kavramı ayırmak önemlidir: toplantı yeter sayısı (toplantının açılabilmesi için gereken katılım) ve karar yeter sayısı (bir kararın alınabilmesi için gereken oy). KMK'da konunun ağırlığına göre farklı oranlar öngörülmüştür.

Genel ilke olarak yeter sayılar şu kademelerde değerlendirilir:

• Olağan kararlar (basit çoğunluk): Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar alır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı için daha düşük bir katılımla karar alınması mümkün olabilir; bu durumda kararlar genellikle ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla verilir. Yönetici seçimi, olağan bütçe ve rutin işler bu gruba girer.
• Nitelikli çoğunluk (sayı ve arsa payı çoğunluğu): Daha önemli bazı konularda kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Belli işlerde kanun, kat maliklerinin dörtte üç ya da benzeri nitelikli oranlarda mutabakatını şart koşar; örneğin ortak yerlerde önemli değişiklikler ve bazı yenilik niteliğindeki kararlar bu kapsamdadır.
• Oybirliği: Mülkiyet hakkına en ağır müdahaleyi içeren konularda istisnasız tüm kat maliklerinin onayı gerekir. Anataşınmazın tümünün ya da bağımsız bölümlerin niteliğini kökten değiştiren, ek inşaat yapılması, bağımsız bölüm eklenmesi gibi işlemler ile yönetim planında bazı temel düzenlemeler oybirliğine tabidir.

Burada verilen oranlar genel ilkeleri yansıtır; her gündem maddesinin tam olarak hangi yeter sayıya tabi olduğu, ilgili KMK maddeleri ve yönetim planındaki düzenlemelerle birlikte değerlendirilmelidir. Yanlış yeter sayıyla alınan bir karar, sonradan iptal edilebilir; bu nedenle nisapların tutanağa açıkça yazılması önemlidir.

Kararların Bağlayıcılığı ve Karar Defteri

Usulüne uygun alınan kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan malikler dahil tüm kat maliklerini bağlar. Bu bağlayıcılık, bağımsız bölümü sonradan satın alan veya miras yoluyla edinen kişiler için de geçerlidir. Yeni malik, eski malik döneminde alınmış geçerli kararların gereğini yerine getirmek zorundadır; örneğin onaylanmış bir aidat veya yapılmış bir onarım kararına itiraz edemez.

Kararların geçerliliği ve ispatı bakımından karar defteri büyük önem taşır. Alınan tüm kararların, toplantıya katılan maliklerce imzalanmış, noterce onaylı bir karar defterine yazılması esastır. Karar defterine işlenmemiş veya imzalanmamış kararların ispatı güçleşir. Karşı oy kullanan maliklerin, daha sonra iptal davası açabilmek için muhalefet şerhlerinin tutanağa geçirilmesi de ayrıca önem taşır.

Karara Karşı İptal Davası

Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu düşünen malikler, mahkemeye başvurarak kararın iptalini isteyebilir. Bu, kat malikleri kurulu kararının iptali davası olarak bilinir ve görevli mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

• İptal davası açabilmek için kural olarak toplantıya katılıp karşı oy kullanmış ve muhalefetini tutanağa geçirmiş olmak ya da toplantıya hiç çağrılmamış / usulsüz çağrılmış olmak gerekir.
• Davanın belirli ve kısa hak düşürücü süreler içinde açılması önemlidir; bu süreler kararın öğrenilmesine ve toplantıya katılıp katılmama durumuna göre değişir. Süre kaçırıldığında karar kesinleşir.
• Açıkça kanuna aykırı, yetki aşımı içeren veya yok hükmünde sayılabilecek kararlar bakımından ise farklı değerlendirmeler söz konusu olabilir.

İptal davası açılmış olması, aksine bir tedbir kararı bulunmadıkça kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle önemli mali yükümlülükler doğuran kararlarda, hak kaybı yaşamamak için sürelere dikkat edilmeli ve gerekirse hukuki destek alınmalıdır.

Toplantı Yapılamazsa veya Yeter Sayı Sağlanamazsa Ne Olur?

Uygulamada en sık yaşanan sorunlardan biri, ilk toplantıda yeterli katılımın sağlanamamasıdır. Bu durumda toplantı açılamaz ve karar alınamaz; ancak çağrıda belirtilmiş olması kaydıyla ikinci bir toplantı günü için yeniden toplanılır. İkinci toplantıda, kanunun öngördüğü daha esnek yeter sayılarla, katılanların çoğunluğuyla karar alınması mümkün hale gelir. Yine de oybirliği gerektiren konularda bu kolaylık geçerli değildir; bu tür kararlar için tüm maliklerin onayı her hâlükârda şarttır.

Yöneticinin atanamaması veya kurulun bir türlü karar üretememesi gibi tıkanma hallerinde, kat maliklerinden biri mahkemeye başvurarak mahkemece yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkemece atanan yönetici, belirlenen süre boyunca görev yapar ve haklı sebep olmadıkça bu süre içinde değiştirilemez. Böylece binanın yönetimsiz kalması önlenmiş olur.

Pratik Öneriler ve Sık Karşılaşılan Noktalar

Kat malikleri kurulunun sağlıklı işlemesi, hem hukuki güvenlik hem de komşuluk huzuru açısından belirleyicidir. Sürecin sorunsuz yürümesi için aşağıdaki noktalara dikkat etmek faydalıdır:

• Toplantı çağrısını gündem maddeleriyle birlikte, yazılı ve ispatlanabilir şekilde tüm maliklere zamanında ulaştırın.
• Her gündem maddesinin hangi yeter sayıya tabi olduğunu önceden netleştirin; özellikle ortak alan değişiklikleri ve yenilik kararlarında nitelikli çoğunluk veya oybirliği gerekip gerekmediğini kontrol edin.
• Kararları, katılım ve oy oranlarıyla birlikte noter onaylı karar defterine yazıp imzalatın; karşı oyların muhalefet şerhi olarak kaydedilmesini sağlayın.
• Vekaletle katılan temsilciler için yazılı belge isteyin ve oy hakkının malike ait olduğunu unutmayın.
• İşletme projesini (bütçeyi) açık kalemlerle hazırlayın; aidat, avans ve gecikme uygulamalarını kanun çerçevesinde belirleyin.
• Bir karara itirazınız varsa hak düşürücü süreleri kaçırmadan değerlendirin; gerekirse iptal davası için hukuki destek alın.

Özetle kat malikleri kurulu, apartman ve sitelerin kaderini belirleyen temel organdır. Toplantıların usulüne uygun yapılması, doğru yeter sayılarla karar alınması ve kararların düzgün biçimde kayda geçirilmesi, hem alınan kararların geçerliliğini güvence altına alır hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Şeffaf, kayıtlı ve mevzuata uygun bir yönetim anlayışı, tüm maliklerin ortak menfaatine hizmet eder.

En Ucuz Site Yönetimi ile aidat takibini, şeffaf kasayı ve otomatik borç hatırlatmayı dakikalar içinde kurabilir, kağıt deftere ve hesap tablolarına veda edebilirsiniz.