Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Kararı ve Çoğunluk: 6306 Sayılı Kanun Rehberi

Türkiye deprem kuşağında yer alan bir ülke olduğu için yapı güvenliği, apartman ve site yönetimlerinin gündeminde her geçen gün daha fazla yer tutuyor. Kentsel dönüşümde kat malikleri kararı, çoğu zaman komşular arasında en çok tartışılan ve en çok kafa karışıklığı yaratan konuların başında geliyor. Bir binanın riskli olup olmadığı nasıl belirlenir, yıkım ve yeniden inşa için bütün maliklerin imzası şart mıdır, yoksa belirli bir çoğunluk yeterli midir, sürece katılmak istemeyen bir komşu olursa ne olur? Bu yazıda 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı tespitinden başlayarak, arsa payı çoğunluğuyla nasıl karar alındığını, katılmayan malikin payının akıbetini ve adım adım süreci sade bir dille ele alıyoruz. Amacımız, malikleri ve yöneticileri bilgilendirmek; somut bir durumda mutlaka güncel mevzuat ve uzman görüşüyle hareket edilmelidir.

6306 Sayılı Kanun Nedir, Neden Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Ayrı?

Apartman ve sitelerde gündelik yönetim ilişkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir; aidat, ortak gider, yönetici seçimi, eklenti ve onarım gibi konular buradan yürür. Ancak bir binanın depreme dayanıksız olduğu, yani teknik anlamda riskli olduğu tespit edildiğinde devreye 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun girer. Bu kanun, can güvenliğini önceleyen özel bir düzenleme olduğu için, çoğunluk kuralları ve süreç bakımından genel Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ayrışır.

Pratikte bunun anlamı şudur: Sıradan bir bakım veya yenileme kararı KMK'nın çoğunluk kurallarına tabiyken, riskli yapı olarak tescillenmiş bir binanın yıkılıp yeniden yapılması özel kanunun daha kolaylaştırılmış karar mekanizmasına tabidir. Kanun koyucu, deprem riskini azaltmak amacıyla bütün maliklerin oybirliğini aramamış, belirli bir çoğunlukla sürecin ilerleyebilmesini öngörmüştür.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, sürecin başlangıç noktasıdır ve binanın hukuken kentsel dönüşüm kapsamına alınmasını sağlar. Tespiti, herhangi bir kat maliki tek başına talep edebilir; tüm maliklerin onayına gerek yoktur. Bunun için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurulur. Bu kuruluşlar binadan numune alarak, beton ve demir kalitesini ve taşıyıcı sistemi inceleyerek bir rapor hazırlar.

• Tek bir malikin başvurusuyla tespit süreci başlatılabilir; çoğunluk şartı bu aşamada aranmaz.
• Tespit, Bakanlık tarafından lisanslı kurumlarca yapılır; raporda bina riskli ya da risksiz olarak değerlendirilir.
• Bina riskli çıkarsa rapor ilgili idareye bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.
• Maliklere tebligat yapılır; rapora karşı belirli bir süre içinde itiraz hakkı bulunur.
• İtiraz teknik heyetlerce değerlendirilir; itiraz edilmez veya reddedilirse rapor kesinleşir.

Tespit kesinleştikten sonra maliklere binayı tahliye ve yıkım için kanuni bir süre tanınır. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse idare yıkım işlemini resen yaptırabilir. Bu nedenle riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, sürecin artık geri dönülmez biçimde başladığı anlamına gelir ve maliklerin hızlıca organize olması önem taşır.

Arsa Payı Çoğunluğuyla Karar: Salt Çoğunluk Yeterli mi?

Kentsel dönüşümde en çok merak edilen nokta, yıkım ve yeniden yapım kararının kaç kişiyle alınacağıdır. 6306 sayılı Kanun, bu kararların kişi sayısına değil arsa payı çoğunluğuna göre alınmasını öngörür. Yani önemli olan, kaç dairenin değil, arsa payları toplamının ne kadarının lehte olduğudur. Kanunun ilk hali bu oranı maliklerin arsa paylarının üçte iki çoğunluğu olarak belirlemişti; sonraki düzenlemelerle bu eşik düşürülerek sürecin kolaylaştırılması amaçlanmıştır.

Mevzuatta zaman içinde değişiklikler yapıldığı için somut bir projede mutlaka güncel oran kontrol edilmelidir. Genel ilke şudur: Yıkım ve yeniden inşaya ilişkin kararlar, oybirliği aranmaksızın, kanunun öngördüğü salt çoğunluk ile alınabilir. Bu çoğunlukla alınan karar; binanın yıktırılmasını, müteahhitle sözleşme yapılmasını, projenin ve paylaşım esaslarının belirlenmesini kapsayabilir.

• Karar, kat maliklerinin sayısına göre değil, sahip oldukları arsa paylarına göre hesaplanır.
• Yıkım, müteahhit seçimi, proje ve daire paylaşımı gibi temel konular bu çoğunlukla kararlaştırılabilir.
• Karara katılmayan maliklerin hisseleri kanunda öngörülen usulle değerlendirmeye tabi tutulur.
• Toplantı çağrısı, gündem ve kararların yazılı tutanağa bağlanması ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda kritik öneme sahiptir.

Karara Katılmayan Malikin Payı: SPK Değeriyle Satış

Riskli yapıda gereken arsa payı çoğunluğu sağlandığında, sürece katılmayan veya karara karşı çıkan maliklerin hakları ortadan kalkmaz; ancak çoğunluğun aldığı kararın hayata geçmesini bloke etmeleri de mümkün değildir. Kanun, katılmayan malikin payının satışı için özel bir mekanizma öngörmüştür. Buna göre, anlaşmaya katılmayan maliklere ait bağımsız bölümlerin değeri tespit edilir ve bu paylar, katılan maliklere veya üçüncü kişilere satılabilir.

Değer tespitinde keyfîliğin önüne geçmek için bağımsız ve yetkin değerleme yöntemleri esas alınır; uygulamada SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca belirlenen rayiç değer dikkate alınır. Böylece katılmayan malikin mağdur edilmemesi, mülkünün gerçek piyasa değeri üzerinden karşılığını alması hedeflenir. Satış, kanunda belirlenen usul çerçevesinde, genellikle açık artırma yoluyla ve öncelikle diğer maliklere yönelik olarak yapılır.

• Katılmayan malikin payı yok sayılmaz; değeri bağımsız değerlemeyle tespit edilir.
• Değerleme, SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenen rayiç bedele dayanır.
• Pay öncelikle anlaşan maliklere, alınmazsa kanunda öngörülen usulle üçüncü kişilere satılabilir.
• Satış bedeli, payı satılan malike ödenir; amaç hak kaybını önlemektir.
• Bu mekanizma, tek bir malikin tüm binanın dönüşümünü engellemesini önlemek için tasarlanmıştır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım

Sürecin bütününü görmek, maliklerin nerede durduklarını anlamalarını kolaylaştırır. Aşağıdaki adımlar tipik bir riskli yapı dönüşümünün ana hatlarını gösterir; her aşamada belgelerin düzgün tutulması ve tebligatların eksiksiz yapılması sonraki adımların geçerliliği için belirleyicidir.

• Lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırılır.
• Risk raporu kesinleşir, tapuya şerh işlenir ve maliklere tebligat yapılır.
• Maliklere tahliye ve yıkım için kanuni süre tanınır.
• Maliklerce toplantı yapılarak gündem oluşturulur ve gereken arsa payı çoğunluğuyla dönüşüm kararı alınır.
• Müteahhit veya yapım modeli belirlenir, sözleşme ve paylaşım esasları kararlaştırılır.
• Karara katılmayan maliklerin payları için değerleme ve satış süreci işletilir.
• Bina tahliye edilip yıkılır, ardından yeni yapının inşası başlar.
• İnşaat tamamlandığında yeni bağımsız bölümler, anlaşılan paylaşım esaslarına göre maliklere teslim edilir.

Bu adımların her birinde devlet destekleri gündeme gelebilir. Kira yardımı, faiz destekli kredi ve harç ile vergi muafiyetleri gibi imkânlar dönemsel olarak sunulmaktadır. Maliklerin sürece girmeden önce ilgili idareden güncel destek koşullarını öğrenmeleri, hem maliyet hem de geçici barınma planlaması açısından faydalı olur.

Anlaşmazlık Çıkarsa Ne Yapılır?

Kentsel dönüşümde anlaşmazlıklar çoğunlukla iki noktada yoğunlaşır: Birincisi riskli yapı tespitine itiraz, ikincisi ise yıkım ve paylaşım kararının içeriğine veya müteahhit seçimine yönelik itirazlardır. Risk raporuna itiraz, kanunda öngörülen süre içinde teknik heyete yapılır; karar ve uygulama işlemlerine karşı ise idari yargı yolu açıktır. Maliklerin haklarını kaybetmemek için itiraz sürelerine titizlikle uyması gerekir.

Paylaşım, daire dağılımı veya müteahhitle sözleşme koşulları konusunda yaşanan uyuşmazlıklarda, mümkün olduğunca uzlaşma ve arabuluculuk yolları denenmelidir. Çoğunluk kararı geçerli olsa bile, sözleşmelerin adil ve dengeli kurgulanması ileride hak kayıplarını ve davaları azaltır. Aşağıdaki noktalar anlaşmazlık riskini düşürmeye yardımcı olur.

• Toplantı tutanaklarını, kararları ve tebligatları eksiksiz ve yazılı tutun.
• Müteahhitle yapılan sözleşmeye teslim süresi, gecikme yaptırımı ve kalite standartlarını net yazın.
• Paylaşım ve daire dağılımını arsa payı esasına göre şeffaf belirleyin.
• İtiraz ve dava süreleri çok kısa olabileceği için tebligat tarihlerini kaçırmayın.
• Karmaşık veya yüksek bedelli projelerde mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman desteği alın.

Yöneticiler ve Maliklere Pratik Öneriler

Apartman ve site yönetimleri, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin doğru bilgiye ulaşmasında köprü görevi görür. Süreç teknik ve hukuki açıdan yorucu görünse de, planlı ilerlendiğinde hem can güvenliği sağlanır hem de gayrimenkulün değeri artar. Erken davranan binalar, destek imkânlarından ve daha avantajlı müteahhit koşullarından yararlanma şansını yükseltir.

• Tüm maliklerin güncel iletişim bilgilerini toplayın; tebligat ve toplantı çağrıları için bu liste hayati önemde.
• Karar toplantısından önce maliklere yazılı bilgi notu dağıtarak çoğunluk ve süreç hakkında ortak bir anlayış oluşturun.
• Birden fazla müteahhitten teklif alın ve teklifleri arsa payı paylaşımı, teslim süresi ve teminat açısından karşılaştırın.
• Kira yardımı ve kredi gibi devlet desteklerini güncel olarak araştırın.
• Karara katılmak istemeyen maliklerle önce iletişim ve uzlaşma yolunu deneyin; satış mekanizması son çare olarak görülmeli.
• Tüm kayıtları dijital ortamda düzenli arşivleyin; ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda en güçlü dayanağınız belgeler olacaktır.

En Ucuz Site Yönetimi ile aidat takibini, şeffaf kasayı ve otomatik borç hatırlatmayı dakikalar içinde kurabilir, kağıt deftere ve hesap tablolarına veda edebilirsiniz.